土壌汚染地の取引円滑化や有効活用の促進に関する調査報告【平成23年2月】

 

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「土壌汚染地の有効活用方策検討調査」
報 告 書
平成23 年2 月
国土交通省 土地・水資源局

 

目 次
第1 章 調査概要

　1.1 調査の目的

　1.2 調査の背景
　1.3 調査の内容と方法

第2 章 まちづくり事業における土壌汚染の顕在化及び対策に関する調査

　2.1 自治体へのまちづくり事業アンケート調査 
　　2.1.1 アンケート調査概要 
　　2.1.2 土壌汚染により停滞しているまちづくり事業 
　　2.1.3 まちづくり事業における土壌汚染対策の実施事例 

 

　2.2 まちづくり事業における課題及び分析 
　　2.2.1 土壌汚染内容とその対策.
　　2.2.2 土壌汚染地の対策規模 
　　2.2.3 汚染対策費用の負担者 
　　2.2.4 土壌汚染地の対策規模 
　

　2.3 まちづくり事業における土壌汚染地の活用と課題 

第3 章 土壌汚染により遊休化する土地の発生モデル
　3.1 土壌汚染地の推計モデル 

　　3.1.1 モデルの枠組みと作成手順 
　　3.1.2 モデルによる推計事例
　　3.1.3 モデルの活用方法と課題.
　3.2 ブラウンフィールド化の可能性推計モデル
　　3.2.1 BF モデルの枠組みと作成手順
　　3.2.2 BF モデルによる推計事例
　　3.2.3 BF モデルの活用方法と課題

 

 

 

 

第4 章 土地需要者の土壌汚染問題に関する状況把握と土地活用
　4.1 土地需要者による土地活用類型の整理
　4.2 土地需要者等へのヒアリング調査
　4.3 土地汚染地の活用事例
　4.4 土壌汚染地活用に際しての事業可能性検討 

第5 章 既往調査の把握、整理
　5.1 ブラウンフィールドの活用に関する文献
　5.2 まちづくり事業における土壌汚染に関する文献

 

 

 

 

 

 

第6 章 土壌汚染地の有効活用のための方策
　6.1 本調査結果で得られた成果.
　6.2 土壌汚染地の有効活用のための今後の課題

付 録
○土壌汚染地の推計するモデル（簡易版）計算シート…資-1～資-3

 

6.2 土壌汚染地の有効活用のための今後の課題

 

 

　まちづくり事業における土壌汚染地の活用を促進するための課題について、土壌汚染調査と対策、自
然由来による汚染、リスク管理、専門家の育成など項目ごとに本調査の成果を踏まえ考察する。

(1) 事前の土壌汚染調査の実施等による状況把握や負担等に関するルールの作成の促進
　土壌汚染の存在が原因でまちづくり事業が停滞している事例の中に、調査費用が多額になるため、公
共が負担できないという意見があった。
　今回提示した推計モデルを用いて汚染規模の推定や概算費用を簡略化して算出することが可能とな
った。現状の工場だけでなく、土地履歴調査等によって汚染原因の可能性を絞り込み、調査対象をある
程度限定できる。人為的汚染に関しては、土地所有者や汚染原因者に負担を求めることは理解が得られ
やすいと思われる。

　さらに、専門会社の土壌汚染調査によって汚染土壌の存在を明らかにすることは、不確定要素を限定
化することになる。まちづくり事業でも、民間の土地取引の場合のように履歴調査や、土壌汚染の可能
性のある土地では事前の土壌汚染調査を行うことをより徹底すべきと思われる。
　また、土壌汚染の存在またはその可能性が明らかになった場合、まちづくり事業における土壌汚染対
策の費用の負担等について関係者間であらかじめルールを作成しておくことは、円滑に事業を進める上
で非常に有用である。

　これらの、事前の土壌汚染調査の実施等による状況把握や、負担等に関するルールの作成等について、
促進していく必要があると考えられる。

 

(2) 土壌汚染対策および対策費用削減に関する内容
　重篤な土壌汚染や健康被害の恐れのある土壌の汚染を残すか浄化するかは、用途特性や管理体制、地
域の事情などを考慮しながら検討することが必要であるが、軽微な汚染の場合はこれまで見てきたよう
に利活用できる可能性が高い。
　土壌汚染地の活用促進のためには、土壌汚染の状況に応じた対処方法や土地活用のマニュアル等が求
められる。
　しかしながら、現状では汚染を残置するノウハウや先進事例が少ない。土壌汚染地を土地利用の観点
から調べた文献や研究はこれまでにほとんど無く、また、土壌汚染の浄化技術を開発している企業は多
いものの、汚染を残したり、用途ごとの適切な処理方法など研究している企業も多くないのが現状であ
る。以下に土壌汚染対策に関係する課題についてまとめた。

 

① 土壌汚染地の活用事例や活用の手引きの整備
　特に住宅用地では土壌汚染は嫌われる傾向にある一方で、商業地の場合は土地賃貸であれば、誘致
の可能性が高いことは本調査で示したが、広く知られているわけではない。また、不動産に携わる事
業者ですら土壌汚染問題をタブー視している場合が多い実情があり、一般の市民においては、土壌汚
染地と聞くだけで拒否反応を示すことが一般的である。そのため、土壌汚染地の活用事例は秘匿され
る傾向にあり、公表されることは少ない。
　まずは、多くの事例を収集できるような仕組みが必要と思われる。その上で、土壌汚染の内容・度
合いや対策に応じた用途との関係、そして対策後の管理体制などを考慮した土地活用の手引きなどの
整備が期待される。

② 土地需要者による土地活用可能性を踏まえた出口戦略の検討の推進
　本調査においては、土壌汚染地を利活用して実際に事業を展開する土地需要者へのヒアリング
や土壌汚染地の活用事例の調査を通じて、土地需要者側から見た土壌汚染地の活用の意向や可能
性を明らかにするとともに、土壌汚染地を抱えるまちづくり事業において、土地需要者の意向を
早期に把握したうえで土地活用の出口戦略を検討することにより、事業が円滑に進む可能性を示
した。
今回のまちづくり事業のアンケート調査では、このような取組みが見られなかったことから、
事業の早期段階から土地需要者による土地活用可能性を踏まえた出口戦略の検討について、その
有用性を明確にし、これらの取組みが広く進められることを推進していく必要があると考えられ
る。

 

③ 汚染土壌の受入れ先の確保
　今回のまちづくり事業のアンケート調査では、掘削した汚染土壌の受入れ先を確保した事業施行者
があった。まちづくり事業は公的性格の強い事業であることから、公的埋立地に汚染土壌を受入れて
もらうよう説得し、対策費を抑えた例である。
　しかし、どの地域でも可能なわけではない。重篤な汚染の場合は、掘削除去されることが適切な措
置と判断される場合が多いため、自治体を超えたエリアで安価な受入れ先を確保することが課題であ
ろう。

 

(3) 自然由来による土壌汚染に関する情報・データの充実
　今回のまちづくり事業のアンケート調査によると、自然由来による土壌汚染やそれに類する汚染が事
業認可後に多く発覚している。また、土地需要者ヒヤリングでも土壌汚染対策法の改正以降この問題は
個別敷地での事業に影響を与えはじめている。
　地域によってはある程度自然由来による汚染情報を提供しているケースはあるものの、全国で情報の
整備が行われているとは言えない状況にある。自然由来汚染は面的な広がりがあるのが通常であり、全
国の自然由来による汚染分布の状況把握やデータ整備が必要であろう。
　また、臨海部の埋立地や上流に温泉や火山等のある下流域の平野などの特性についての情報なども整
理・公表することが求められる。
注１）平成23 年2 月23 日に環境省から土壌汚染対策法施行規則の一部を改正するパブリックコメントが公表された。
これによると形質変更時要届出区域のうち自然由来や沿岸埋立地については「自然由来特例区域」や「埋立地特例区域」などの概念が導入された。パブリックコメントの結果、施行規則が改正された場合、特例区域においては土地の形質の変更に当たって一定程度の規制が緩和されて、土地の流動化が図られる可能性がでてきた。

 

(4) 汚染土壌を残した場合のリスク管理に関する内容
　今回のまちづくり事業のアンケート調査では、汚染を残した後の管理リスクが負えないとの理由で、
掘削除去した事例があった。土地活用を前提とした汚染状況に応じた管理のルールが明確でないこと
（注2）、継続的管理費用の発生等や心理的なものも影響していると考えられるが、これまで汚染を残
すこと自体が行われてこなかった、もしくは秘匿されてきたことの影響が大きいものと想定される。
　したがって、汚染を残置した後の管理についても、これまでほとんど検討されていないのが実情で
ある。以下に項目ごとの課題を述べる。
注２)管理のルールは法的には明確であるが、法は土地利用までを考慮して措置内容を設定していない。このため土地利用までを考慮した実利的なルールとはなっていない。

 

① 土壌汚染地の管理の手引きの整備
　（２）の①で述べた土壌汚染地の活用事例や活用の手引きと併せて、土壌汚染地の活用を前提とし
た汚染状況に応じた土壌汚染地の適切な管理の紹介や事例集など手引き的なものがあれば、状況は改
善されると考えられ、こららの手引きの整備が期待される。

 

② 土壌汚染調査、対策、管理の一連の情報管理
　我が国では建物の寿命が短く建て替え期間が短いため、土地の掘り起こしが多い。このような土地
改変時に土壌汚染調査、対策等の情報が保管されていなければ、再度調査からやり直すことになる。
環境省は指定区域が解除となり台帳から削除された場合でも、削除前の情報について保管し、必要
に応じて提供することが望ましいとしている。また、解除した指定区域の情報を公開している自治体
や、条例により調査及び処理に関する記録を作成・保管し、土地を譲渡した場合にはその記録を引き
継がなければならないと定めている自治体の例もある。
　しかし、自治体によっては、土壌汚染対策法により報告された要措置区域等だけが公開され、指定
区域の解除とともに非公開としたり、自主的な土壌汚染調査の結果を受付けないなど一律でない。
対策により浄化された土地の情報についても、実際には汚染が敷地内に残っている場合もあり、解
除後の情報保管も必要となる場合が想定される。

　一連の情報を保存し、共有化することはリスクを確定することにつながるため、安全、安心の基本
であり、個別敷地のみのためでなく、これらの情報は地域の共有情報として取り扱うことが望ましい
と考えられる。土壌汚染地の調査、対策、そして管理の情報を一体的に管理し、またその情報を必要
に応じて参照できるような仕組みづくりは重要な課題であり、今後法や条例による措置等を含め検討
されていくべきことと考えられる。

 

③ 今後の土壌汚染対策法の改正等の動向に対する留意
　これまで、自然由来による土壌汚染は土壌汚染対策法の対象外であったが、平成22 年4 月施行の法
改正で規制の対象となり、まちづくり事業にもその影響が生じている。また、自治体によっては独自
に条例を定めて土壌汚染を規制している場合が多く、今回の法改正に伴い条例も改正されたケースも
多い。今後、例えば法の対象となる有害物質が追加されたり、手続きが改正されるなど、土壌汚染の
規制に関する法や条例が改正される可能性（リスク）があるが、改正された場合は、まちづくり事業
にも多大な影響を与える可能性があることから、これらの動向等に対して、随時注意を払っておく必
要がある。

 

(5) 専門家の育成、相談機関の設置やノウハウの蓄積
　今回のまちづくり事業のアンケート調査では、ノウハウが無く、土壌汚染対策費用負担のルールも
一般化していないとの意見があった。それぞれの施行者は手探りで土壌汚染問題に取り組んでいる状
況にあり、工事費用のアップ、工期遅延、さらには訴訟などに至る事例も見られた。
　自治体の土壌汚染に関わる環境部局の担当者は土壌汚染対策法や条例に基づく事務を専門とし、都
市部局の担当者は土壌汚染については専門外であるとともに、環境部局と都市部局とでは十分な連携
がとれているとは言い難い状況も散見される。また、自治体では通常、数年周期で部署の異動を伴う
ため専門家が育ちにくい環境にある。

　まちづくり事業では、事業性や利害関係者の合意形成などさまざまな要素が錯綜し、土壌汚染につ
いても、個人情報保護の観点や風評被害など微妙で複雑な問題が介在する。

　まちづくり事業における土壌汚染地の活用促進のためには、土壌汚染の調査・対策・管理に知悉す
るとともに、まちづくりの実践や不動産の流動化の仕組みなどを理解した人材が必要となるが、民間
を含めて対応できる人材は多くない。さらに、土壌汚染のリスクを評価して融資する金融機関や土壌
汚染地を適正に評価できる専門家は、ごく一部に限られている。

　行政側だけでなく、まちづくりに関わる業界団体等を中心に、まちづくり事業の側に立脚しつつ、
土壌汚染に係る制度や土壌汚染地の活用の実務にも造詣の深い専門家を今後育成していくことが重
要であろう。また、まちづくり事業者等がそのような専門家へ相談することが可能となる体制が構築
されることが望ましい。

　さらに、具体のまちづくり事業の中において、関係者が試行錯誤したり、各専門家の参画を得たり
することによって獲得した土壌汚染対策に関する工夫やノウハウを蓄積し、情報共有する仕組みがあ
れば、まちづくり事業において土壌汚染地の有効活用が促進されるものと期待される。